عکسهای دیدنی
 
 
پرتال وزارت دادگستری
پرتال قوه قضائیه
شورای شهر اصفهان
 
 
جستجو
 
 
 
 
جملات مفید حقوقی
آیا می‌دانید؟ عیین نحله در طول اجرت المثل است یعنی در صورت عدم تعلق اجرت المثل به زوجه، نحله تعیین می گردد
 
 
 
 
آدرس دفتر وکالت محسن نوروزی
اصفهان-خ نیکبخت-مجتمع ماکان-طبقه سوم-واحد 37

پذیرش : روزهای شنبه تا چهارشنبه از ساعت 17 الی 20

شماره تماس :
09134136351
03136644074

 
 
 
 
 
 
سیر تحول تاریخی قانون روابط موجر و مستاجر
تاریخ انتشار : 05-10-1395

سیر تحول تاریخی قانون روابط موجر و مستاجر

قانون روابط موجر و مستاجر، خصوصا در مورد اماکن تجاری، به جهت اهمیتی که در تنظیم روابط و حل مشکلات به‌وجودآمده در روابط حقوقی و قراردادی این دو طبقه از جمعیت یک کشور دارد، نقش بسیار مهم و موثری در اثبات کارآمدی سیستم قانونگذاری و حقوقی آن کشور ایفا می‌کند. این نقش صرفا محدود به تنظیم روابط حقوقی و قراردادی و نیز مقررات در خصوص پایان دادن به اختلافات نمی‌شود و تاثیرات مثبت یا منفی در رشد، پویایی و توسعه اقتصادی آن کشور خواهد داشت.

نادر نادری، حقوقدان و وکیل دادگستری در گفت‌وگو با «حمایت» با بیان این مطلب اظهار کرد: مراجع قانونگذاری با در نظر گرفتن شرایط اجتماعی و اقتصادی موجود کشور و با وضع قوانین و مقررات مترقی و کارآمد ضمن تعیین کردن حقوق و تکالیف قانونی موجر و مستاجر و نیز محدود کردن اختیارات قراردادی آنها، در تسهیل برقراری عقد اجاره‌ای مستحکم که بر پایه قانونی مدون و در راستای اهداف اقتصادی کلان باشد، تمرکز کرده و گام برمی‌دارند.

وی ادامه داد: روابط حقوقی و قانونی موجر و مستاجر در ایران در خصوص اماکن تجاری به موازات تحولات و تغییرات ساختار اجتماعی و اقتصادی، فراز و نشیب‌های گوناگونی را تجربه کرده است. تا قبل از تصویب قانون مدنی در سال ۱۳۰۷ فتاوی معتبر فقهی و حاکمیت اراده طرفین عقد اجاره در قرارداد، عرف رایج بین طرفین قرارداد در روابط موجر و مستاجر بود.

این حقوقدان اضافه کرد: با تصویب قانون مدنی، فتاوی معتبر فقهی عینا وارد قانون مدنی شد و این روند تا سال ۱۳۲۰ ادامه داشت. از این سال با طرحی که از سوی یک مستشار آمریکایی ارایه شد، اساس روابط موجر و مستاجر دستخوش تحول و تغییراتی شد و در ابتدای سال ۱۳۲۶ آیین‌نامه‌ای از سوی هیات دولت به تصویب رسید که حاکمیت اراده قراردادی طرفین را محدود کرد.

  تصویب نخستین قانون خاص در مورد روابط موجر و مستاجر

وی افزود: سپس در سال ۱۳۳۹ نخستین قانون خاص در مورد روابط موجر و مستاجر به تصویب مجلس رسید و برای نخستین بار حق تقدم و اولویت برای مستاجر ایجاد شد که این قانون به قانون روابط مالک و مستاجر در حقوق فرانسه بسیار نزدیک بود.

به گفته نادری، با توجه به ایرادات و اشکالاتی که قانون مصوب سال ۱۳۳۹ داشت، قانونگذار قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ را تصویب کرد و برخلاف قانون مدنی، حق کسب و پیشه و تجارت را برای مستاجر به رسمیت شناخت و تخلیه با انقضای مدت اجاره در مورد مغازه‌ها و اماکن تجاری بنا بر آنچه شرع و قانون حکم کرده بود، لغو شد.

وی ادامه داد: همچنین با تصویب این قانون، حقوق و تکالیفی برای موجر و مستاجر مقرر شد و تخلفات موجر را که موجب از بین رفتن یا کاهش نصف حق کسب و پیشه و تجارت می‌شود را پیش‌بینی و تعیین کرد. به موجر و مستاجر نیز اجازه داده شد که با توجه به نرخ تورم کالا و خدمات هر ۳ سال یک‌بار اجاره‌بها را تعدیل کنند که البته در سال ۱۳۵۸ شرایط تعدیل نیز در قانون اصلاح شد و مال‌الاجاره عادلانه با توجه به نظر کار‌شناس رسمی دادگستری طبق قانون مقرر شد.

این وکیل دادگستری همچنین بیان کرد: از دیگر خصوصیات بارز این قانون نیز این است که حق تغییر شغل و انتقال منافع مورد اجاره به غیر نیز به صورت اصل از اختیارات مستاجر ساقط شد مگر اینکه توافقی بر خلاف آن باشد همچنین تمامی قوانین مغایر قانون جدیدالتصویب نیز لغو شد و همه طرق مستقیم و غیرمستقیم که طرفین به منظورجلوگیری از اجرای این قانون اتخاذ کنند، طبق قانون مصوب بلااثر و باطل اعلام شد.

وی عنوان کرد: با پیروزی انقلاب اسلامی و تحولات اساسی قانونی، اقتصادی و اجتماعی پیش‌آمده و نیز ایرادات شرعی فقها بر تاسیسات حقوقی قانون ۱۳۵۶ از جمله تاسیس حق کسب و پیشه و تجارت و همچنین اختلاف نظر حقوقدان‌ها و محاکم در مورد حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی که واجد پشتوانه فقهی نیز بود، موجب شد که در سال ۱۳۷۶ بار دیگر قانونگذار، قانونی در خصوص روابط موجر و مستاجر تصویب شود.

  عدم شمول قانون 1376 بر برخی اماکن تجاری

نادری با بیان اینکه در آیین‌نامه قانون مصوب ۱۳۷۶، تمامی اماکن تجاری که روابط تجاری آنها قبل از تصویب این قانون منعقد شده بود از شمول قانون ۱۳۷۶ خارج شد، اظهار کرد: با وجود عدم تسری قانون مصوب سال ۱۳۷۶ به ماسبق و تاثیر به حقوق مکتسبه روابط استیجاری مشمول قانون مصوب ۱۳۵۶، طیف وسیعی از اماکن تجاری کماکان مشمول قانون مصوب ۱۳۵۶ ماندند.

به گفته وی، روند افزایش جمعیت طی دهه‌های اخیر و تغییرات ساختار اجتماعی و گسترش شهر‌ها، که افزایش تعداد مغازه‌ها و اماکن تجاری را به دنبال دارد، از یک‌طرف و فرسودگی اماکن تجاری و کاهش درآمد ناشی از ایجاد مراکز تجاری مرغوب‌تر، مجهز‌تر و مدرن‌تر و نیز ایرادات و نقیصه‌های قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، که قبل از پیروزی انقلاب اسلامی و تحت تاثیر شرایط آن زمان تصویب شده بود، موجبات اختلافات بیش از پیش بین موجران و مستاجران را فراهم کرد و در نتیجه سیل گسترده‌ای از دعاوی تحت عناوین مختلف از جمله تخلیه عین مستاجره، تعدیل مال‌الاجاره، الزام به انجام تعمیرات اساسی و... به سوی مراجع قضایی روانه شد و کماکان نیز ادامه دارد.

این حقوقدان در ادامه بیان کرد: ماهیت تخصصی این قبیل دعاوی و الزامات قانونی دادگاه‌ها در بهره‌گیری از نظرات کار‌شناسان رسمی دادگستری، در مواردی روند و زمان رسیدگی به این دعاوی در دادگاه‌ها را طولانی کرده است. چنانچه موجر و مستاجر به وظایف و تکالیف مقرر در مواد قانونی عمل کرده و تعهدات قراردادی خود را پس از توافق ایفا کنند، به طور قطع عامل موثری در جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی است اما در عمل استحکام این ارتباط استیجاری را با مشکلاتی مواجه شده است.

به گفته وی، وحدت رویه قضایی در موضوع که از عوامل مثبت و تاثیرگذار در ضمانت اجرای قراردادهای اجاره است، به جهت اختلاف نظری که محاکم در خصوص برخی مفاهیم قانون تصویب‌شده با اصول فقهی داشتند و نیز اظهار نظر کار‌شناسان رسمی با اختلافات فاحش در موضوعات ارجاعی، سبب شد آرا و احکام متناقضی صادر شود و همچنین باعث شد تثبیت رویه قضایی با کندی پیش رود.

وی خاطرنشان کرد: با واگذاری صلاحیت رسیدگی دادگاه‌های عمومی به شوراهای حل اختلاف در مورد دعوای تعدیل اجاره‌بها، استفاده از تجارب به‌دست‌آمده و انتقال آن به شوراهای حل اختلاف بسیار ضروری و لازم است. اگرچه از طرف حقوقدانان و کار‌شناسان مطرح کردن مباحث تحلیلی و بررسی دعاوی خاص موجر و مستاجر به صورت تفکیک‌شده می‌توانست موجبات انطباق قانون مصوب ۱۳۵۶ با نیازهای روز جامعه را فراهم کند اما متاسفانه کمتر به تحلیل و ارایه راه حل در این   موضوعات پرداخته شده است.

نظر شما

نام * :
پست الكترونيكي * :
وب سایت :
نظر *:
  کد امنیتی را وارد نمایید :
اختصاصي براي مدير سايت ( درصورت انتخاب اين گزينه نظر شما در وب سايت ديده نخواهد شد )
لطفا از ارسال سوالات حقوقي در این صفحه خودداری نمائید . به سوالات حقوقي در این بخش پاسخ داده نمیشود .

 
 
 
 
نظریات مشورتی
صفحه اصلي
قبول کلیه دعاوی حقوقی
مسایل کاربردی روز
گالري تصاویر
برنامه هفتگي
پاسخ به سوالات شما
مشاوره تلفنی
مطالب مفید حقوقی
اخبار
آراء هیات عمومی دیوانعالی کشور
آراء دیوان عدالت اداری
قوانین حقوقی
مسایل و قوانین جزایی
نشست های قضایی
داستانهای کوتاه و خواندنی
آیا میدانید هایی در مورد مهریه و جهیزیه
امور موکلین
سايت هاي مرتبط
سوالات حقوقي كاربران
قوانین جدید
انتخابات چهارمین دوره شورای اسلامی
پيام هاي كاربران
 
وكالت آن لاين ( آنلاين ) | وکیل | سایت وکیل | وکالت | سایت وکالت | وب سایت وکیل | وکیل دادگستری | وکیل با سابقه |دفتر وکالت | مشاوره حقوقی | مشاوره آنلاین حقوقی | مشاوره تلفنی با وکیل | مشاوره تلفنی حقوقی | مشاوره با وکیل | قبول کلیه دعاوی حقوی | بانک قوانین ایران | فروشگاه کتاب نرم افزار حقوقی